Príbeh starého Bôrika
Štvrť, ktorej charakter
chcú obyvatelia zachovať.
V roku 2024 vznikol na križovatke ulíc Alexandra Rudnaya a Antona Petrovského
zámer postaviť štvorpodlažný bytový dom s 18 bytmi v stabilizovanej lokalite rodinných domov. Obyvatelia sa proti zámeru postavili a ich nesúhlas vyústil do petície, ktorú som ako vedúci petičného výboru koordinoval.
Konanie o plánovanej stavbe dodnes nie je ukončené.
zámer postaviť štvorpodlažný bytový dom s 18 bytmi v stabilizovanej lokalite rodinných domov. Obyvatelia sa proti zámeru postavili a ich nesúhlas vyústil do petície, ktorú som ako vedúci petičného výboru koordinoval.
Konanie o plánovanej stavbe dodnes nie je ukončené.
1. Ako to začalo
V auguste 2024 sa na križovatke ulíc Alexandra Rudnaya a Antona Petrovského začal riešiť zámer, ktorý výrazne zasiahol obyvateľov Starého Bôrika.
Na mieste staršieho rodinného domu mal vzniknúť štvorpodlažný bytový dom s 18 bytmi a parkovaním v suteréne približne pre 25 áut. Žiadosť o vydanie územného rozhodnutia bola podaná 16. augusta 2024.
Starý Bôrik je pritom stabilizovaná štvrť, ktorú tvoria prakticky výlučne rodinné domy, spravidla s dvoma nadzemnými podlažiami. Štvorpodlažný bytový dom by preto predstavoval výraznú zmenu charakteru tejto lokality.
Platný územný plán však obsahoval problém, na ktorý dnes upozorňujem aj pri svojej téme územného rozvoja. Popri hlavnej funkcii – individuálnej bytovej výstavbe – pripúšťal aj výstavbu bytových domov ako vedľajšiu funkciu, pokiaľ nemajú „rušivý vplyv“ na existujúcu zástavbu. A práve tu sa začína celý problém.
Starý Bôrik je pritom stabilizovaná štvrť, ktorú tvoria prakticky výlučne rodinné domy, spravidla s dvoma nadzemnými podlažiami. Štvorpodlažný bytový dom by preto predstavoval výraznú zmenu charakteru tejto lokality.
Platný územný plán však obsahoval problém, na ktorý dnes upozorňujem aj pri svojej téme územného rozvoja. Popri hlavnej funkcii – individuálnej bytovej výstavbe – pripúšťal aj výstavbu bytových domov ako vedľajšiu funkciu, pokiaľ nemajú „rušivý vplyv“ na existujúcu zástavbu. A práve tu sa začína celý problém.
Čo presne znamená, že štvorpodlažný bytový dom s 18 bytmi
nemá mať rušivý vplyv na štvrť dvojpodlažných rodinných domov?
Súčasný územný plán na túto otázku nedáva jednoznačnú odpoveď.
nemá mať rušivý vplyv na štvrť dvojpodlažných rodinných domov?
Súčasný územný plán na túto otázku nedáva jednoznačnú odpoveď.
Vizualizácia zámeru
(zdroj dokumentácia predložená v konaní)
(zdroj dokumentácia predložená v konaní)
„ V ÚPN-M je funkčná Plocha 4.14.BI/01 zadefinovaná ako obytná v rodinných domoch, typ zástavby musí korešpondovať s okolitou zástavbou. Jedná sa o stabilizovane územie s významnou prevahou rodinných domov. V ÚPN-M Žilina ZaD č. 10 bola výstavba novostavieb bytových domov a súvisiacich zvýšených nárokov na statickú a dynamickú dopravu vylúčená z dôvodu predpokladaného narušenia pohody bývania v území. Cieľom regulácie je zachovať charakter územia s prevládajúcou zástavbou a umožniť iba výstavbu rodinných domov a doplnkových zariadení občianskej vybavení."
Vyjadrenie Útvaru hlavného archytekta Žilina
2. Mesto už pritom pripravovalo ochranu Starého Bôrika
Mesto Žilina zverejnilo návrh Zmien a doplnkov územného plánu č.10, ktorý počítal so zriadením
ochrannej zóny stabilizovaného územia na Starom Bôriku a to s vylúčením výstavby nových bytových
domov.
ochrannej zóny stabilizovaného územia na Starom Bôriku a to s vylúčením výstavby nových bytových
domov.
23.7.2024
Zverejnenie návrhu ZaD č.10
16.8.2024
Podanie žiadosti o vydanie
územného rozhodnutia
územného rozhodnutia
20.8.2024
Doručenie pripomienky
proti vylúčeniu bytových domov
proti vylúčeniu bytových domov
Časová následnosť týchto krokov je podľa mňa dôležitá a stojí za pozornosť. V čase podania žiadosti o územné rozhodnutie už navrhovateľka vedela o pripravanej zmene, ktorá mala v tejto lokalite výstavbu bytových domov znemožniť.
3. Prišiel rozpor, ktorému obyvatelia nerozumeli
Pri vyhodnocovaní pripomienok k Zmenám a doplnkom územného plánu č. 10 samotný Útvar hlavného architekta argumentoval tým, že Starý Bôrik je stabilizované územie s výraznou prevahou rodinných domov. Cieľom novej regulácie malo byť zachovanie charakteru tejto lokality a vylúčenie novej výstavby bytových domov, ktorá by zvyšovala nároky na dopravu a mohla narušiť pohodu bývania.
Napriek tomu však Útvar hlavného architekta 4. októbra 2024 vydal ku konkrétnemu zámeru štvorpodlažného bytového domu kladné záväzné stanovisko.
Práve tento rozpor bol pre obyvateľov ťažko pochopiteľný. Na jednej strane mesto pripravovalo pravidlá, ktorých cieľom bolo Starý Bôrik pred ďalšou bytovou výstavbou chrániť. Na druhej strane ten istý útvar súhlasil s konkrétnym bytovým domom v tej istej lokalite.
Ak chceme Starý Bôrik chrániť pred ďalšou bytovou výstavbou, ako môže byť štvorpodlažný bytový dom v tej istej lokalite zároveň vyhodnotený ako prípustný?
Ak chceme Starý Bôrik chrániť pred ďalšou bytovou výstavbou, ako môže byť štvorpodlažný bytový dom v tej istej lokalite zároveň vyhodnotený ako prípustný?
Práve tento prípad podľa mňa ukazuje, prečo musí byť územný plán formulovaný jednoznačne a bez priestoru na rozdielne výklady.
Záväzné stanovisko ÚHA, 4. 10. 2024
Posúdenie súladu projektu
s územným plánom
s územným plánom
4. Obyvatelia sa postavili proti zámeru
Po začatí územného konania stavebný úrad informoval susedov ako účastníkov konania a dal im možnosť vyjadriť sa k pripravovanej stavbe. Zámer štvorpodlažného bytového domu vyvolal v okolí výrazný nesúhlas.
Odpor obyvateľov sa postupne pretavil do petície proti výstavbe bytového domu, ktorú podpísalo 561 ľudí, najmä z Bôrika. Ako vedúci petičného výboru som jej organizáciu koordinoval a spolu s obyvateľmi ju predložil zástupcom mesta.
Vo februári 2025 vystúpil zástupca petičného výboru aj pred mestským zastupiteľstvom a tlmočil poslancom postoj ľudí, ktorí v tejto lokalite žijú.
Následne boli schválené Zmeny a doplnky územného plánu mesta Žilina č. 10, ktoré na Starom Bôriku vytvorili ochrannú zónu a vylúčili v nej výstavbu nových bytových domov.
561 podpisov
Obyvatelia dali jasne najavo, že chcú zachovať charakter štvrte, v ktorej žijú.
Na tomto mieste by sa mohlo zdať, že príbeh sa skončil.
Neskončil.
5. Kde je prípad dnes?
Ani po schválení ochrannej zóny sa prípad neskončil. Žiadateľka od svojho zámeru neustúpila a stavebný úrad v konaní pokračoval. Účastníci konania preto úradu doručili aj novú územnoplánovaciu informáciu, podľa ktorej už platná regulácia výstavbu bytového domu v tejto lokalite nepripúšťa.
Začiatkom leta 2026 stavebný úrad opätovne požiadal Útvar hlavného architekta mesta Žilina, aby sa vyjadril k námietkam účastníkov konania. ÚHA označil namietané nedostatky svojho pôvodného stanoviska za chyby v písaní a na jeho obsahu zotrval – teda na súhlase s plánovanou stavbou.
Výsledkom je situácia, ktorá je pre obyvateľov Starého Bôrika len ťažko zrozumiteľná. Na jednej strane má lokalita ochrannú zónu, ktorej cieľom je zachovať charakter štvrte a vylúčiť novú výstavbu bytových domov. Na druhej strane zostáva v platnosti kladné stanovisko ku konkrétnemu bytovému domu.
Konanie o vydaní územného rozhodnutia dodnes nie je ukončené.
Pre mňa tento prípad nie je iba sporom o jeden bytový dom. Je konkrétnym príkladom toho, prečo Žilina potrebuje jasný a jednoznačný územný plán – taký, pri ktorom budú obyvatelia, vlastníci aj investori vopred vedieť, čo sa na konkrétnom mieste môže a nemôže postaviť.
Pozrieť moje priority v územnom rozvoji →